【來論】屠海鳴：內地房產新政 利港挖掘機遇24日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證券監督管理委員會三部門宣佈金融支持經濟高質量發展的新政，其中，中國人民銀行行長潘功勝宣佈的措施格外引人注目：引導銀行降低存量房貸利率，預計平均降幅在0.5個百分點左右；統一房貸最低首付比例至15%；延長兩項房地產金融政策文件的期限；優化保障性住房再貸款政策；支持收購房企存量土地。 這是繼今年5月17日內地房產政策後，又一次針對房產的組合拳，也是近年來幅度最大的一次政策調整。受此利好消息影響，前天，上證指數急升超過4%，恆生指數亦急升4%，大大提振了內地市場和香港市場的信心。
香港中通社圖片。 組合拳重磅，超出市場預期 這次將出台的房地產新政是一套重磅組合拳，覆蓋了涉及房地產的“全生命週期”。主要體現在以下三點： 一是“降門檻”。“5.17”房地產政策把首套房的最低首付比例降至15%，二套房為25% ；這次把最低首付比例統一降低為15%，入市門檻降低。 二是“降成本”。此次把存量房貸利率降低0.5個百分點，初步測算，將惠及5000萬戶家庭、1.5億人，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行為。 三是“促流動”。這次的調整涉及：房企存量融資展期、經營性物業貸款等階段性政策，從2024年12月31日延長到2026年12月31日；將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%；允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地。同時，人民銀行降低存款準備金率0.5個百分點。這些措施都是為了促進流動性，讓房子在市場上流動起來，讓資金在銀行、企業、購房者之間流動起來。 “5.17”房地產政策效果不及預期，有人認為，主要是把重點放在了降低“入市門檻”上，即降低首付比例，房貸利率也有降低，但幅度不大。這一次則兼顧了入口、出口，以及降低存量房貸利率，是針對房地產“全生命週期”的新政，相信會產生綜合效應。 瞄準時機，加大“放水”力度 此前，有人抱怨央行刺激樓市力度不夠，“只見樓梯響，不見人下來”，“零敲碎打式”出台政策，效果不佳。其實，央行不是沒有大招，而是等待時機。 美國聯邦儲備委員會當地時間9月18日宣佈，將聯邦基金利率目標區間下調50個基點，降至4.75%至5.00%之間的水平。這也是4年來美聯儲首次降息，預示著美元加息週期結束，進入了降息週期。中國央行出大招的時機終於來臨！ 最近幾年，美國“暴力加息”，吸引全球資本流入美國，這也給中國吸引外資造成困難。中國經濟由國企、民企、外企支撐，美元持續加息，導致一些外企和民企出走。同時，拉大了人民幣與美元的利差，導致人民幣貶值，不利於刺激消費，內地市場消費低迷，這正是重要原因。 美元降息，中國央行把握這個契機，對存量房貸降息，令5000萬戶家庭節省約1500億元人民幣的支出，據測算，其中將會有35%會用於消費，將為提振消費注入動力。 另一個值得注意的事情是：9月8日，我國發佈《外商投資准入特別管理措施（負面清單）2024年版》，也就是最新版的外商投資准入負面清單，全面取消製造業領域外資准入限制，並放寬服務業准入限制，加大吸引外資的力度。 今年以來，內地出口勢頭強勁，但消費和投資低迷，特別是8月份的數據令人擔憂難以實現全年5%的增長，此次，央行打出“重拳”，顯示出“保5”的決心。把此次房地產新政與此前吸引外商投資措施聯繫起來看，可以看到，中國經濟的動能在持續增加。 洞察變化，提振市場信心 受央行房地產新政刺激，前天，恆指753點收市，重返19000點，創下四個月以來高位，成交量激增至2400億港元。 股市是市場的“晴雨表”，反映最快。其實，由於內地經濟體量大、香港與內地經濟聯繫緊密，內地的政策變化對香港的影響深遠。我們應洞察內地的政策變化，尋找香港機遇。就此次金融支持經濟高質量發展的新政而言，有以下三點應該觀察和思考： 其一，央行釋放流動性，對香港有什麼影響。隨著內地銀根放鬆，向市場釋放流動性，這亦會通過滬港通、深港通等渠道傳遞到香港市場，將給香港經濟帶來正面影響，那麼，影響力度會有多大，影響面會有多寬，特別是對香港樓市和股市的影響如何，值得深入分析。 其二，內地刺激消費，對香港有什麼影響。內地降低房貸利率，這將減少許多家庭減少支付利息，增加消費支出。這些消費支出會流向哪些領域、哪些地方，香港如何瞄准這一變化吸引內地居民來港消費，值得認真研究。 其三，內地寬松貨幣政策與吸引外資措施產生的“疊加效應”，對香港有什麼影響。內地房地產市場經過持續三年的深度調整，存量房地產資產價格跌了3成左右。美元降息後國際資本也會尋找新的流向，內地也加大了吸引外資的力度，而香港是外資進入內地的通道，那麼，香港如何把握機遇，促進外資進入內地呢，值得全面探索。 十三屆全國政協副主席、中央港澳辦主任、國務院港澳辦主任夏寶龍在香港特區2024年“全民國家安全教育日”開幕典禮上的致辭指出：“融入國家是為了更好地融入國際、擁抱世界，是為香港的獨特優勢和香港的發展擴容賦能，讓香港的特色和優勢更加彰顯。” 細細品味夏主任這段話，再看看內地房產新政，我們可以意識到，國內、國際、香港的市場其實是“一體三面”，聯通度高，互為因果，應該把這三者聯繫起來觀察思考問題，洞察變化，把握機遇，找准發力點，千方百計提振香港經濟。 （本文作者爲全國政協港澳台僑委員會副主任，香港新時代發展智庫主席，暨南大學“一國兩制”與基本法研究院副院長、客座教授） （本文為作者觀點，不代表本媒體立場） 【編輯：譚暢】
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